(한국글로벌뉴스 -박소연 기자)  지난 2020년 11월30일 보도자료(https://kgfnews.com/news/article.html?no=152012)를 통해,수원시 팔달115-3구역 오경만 조합장을 만난뒤 5년이 지난 지금 다시 만난 오 조합장은 정부의 10.15 부동산대책으로 규제지역 및 토지거래허가구역 대폭 확대로 잘진행되온 사업이 철퇴를 맞고 진퇴양난(進退兩難)의 귀로에 서있는 팔달115-3구역은 기존 사업구역에 내려진 이번 대책은 너무도 터무니 없는 발표라고 불편함을 토로 했다. 

팔달115-3구역 재개발사업은 이러한 제도적 한계를 보여주는 대표적 사례다.

 이번 10.15 주택시장 안정화 대책은 정부가 부동산 시장의 과열을 잠재우고 실수요자들 보호하려는 강력한 의지를 보여주는 정책이라고 발표했지만 사업이 진행 중인 팔달115-3구역에는 또 하난의 장벽인 대출규제정책(L.T.V)에 따른 대출한도제한에 따른 조합원들의 어려움은 이루 말할수 없고 사업이 정지 아닌 강제로 멈춰져 있는 상태이다.

이에 오경만 조합장은 "관리처분회의가 잘마무리된 10월14일, 이제 컷팅식만 남았는데 갑자기 15일에 그 발표가 난 바람에 수원시에서는 진행중인 사업은 제외가 되느냐 마느냐를 두고 협의를 이뤄내고 있었으나 은행에서는 전혀 '아니다'라며 반기를 들었다. 조합원들은 이 상황을 어떻게 이해 해 하느냐..."며 울분을 토해 냈다.

규제로 인한 재개발 장기 정체

팔달115-3구역은 이미 다수의 주민이 재개발을 전제로 장기간 불편을 감내해 온 지역이다. 그러나 토지거래허가구역 지정 이후 ▲조합원 권리관계 정리 지연 ▲거래 제한에 따른 사업성 악화

▲금융·행정 일정 불확실성 확대 가 반복되며 사업이 사실상 멈춰 선 상황이 지속되고 있다.

이로 인해 노후 주택 안전 문제, 생활환경 악화, 지역 슬럼화 우려가 동시에 제기되고 있으며, 이는 단순한 사업 지연을 넘어 주민 삶의 질 저하로 직결되는 구조적 문제로 이어지고 있다.

일률적 규제 적용의 한계

토지거래허가구역 제도는 투기 억제를 위한 정책 수단으로 설계됐으나, 정비사업 구역의 특수성은 충분히 반영되지 못하고 있다는 평가다.

재개발 구역은 ▶이미 노후화가 진행된 지역이며 ▶실거주자 중심의 주거 개선 사업이 추진되고

▶장기간 행정 절차를 거치는 구조임에도 일반 투기 우려 지역과 동일한 기준이 적용되고 있다.

오경만 조합장은, “정비사업 구역은 투기 수요 유입을 위한 공간이 아니라, 기존 주민의 주거권 회복을 위한 공간”이라며, 현행 제도가 정책 취지와 달리 도시 재생을 지연시키는 결과를 낳고 있다고 설명한다.

정비사업 유형별 맞춤형 제도 설계

팔달115-3구역 사례를 통해 현장에서 요구되는 개선 방향은 전면적인 규제 철회가 아닌, 유형별·단계별 차등 적용이다.

구체적으로는 ▲정비구역 지정 또는 관리처분인가 이후 구역에 대한 규제 완화 ▲실거주 목적 조합원 및 상속·이주 등 불가피한 거래에 대한 허가 기준 명확화 ▲공공성 요건을 충족한 재개발 사업에 대한 조건부 예외 적용 ▲지자체 판단 권한을 확대해 지역 실정 반영 가능 구조 마련
등이 제도 보완 방안으로 제시된다.

재개발을 기대하며 장기간 불편을 감내해 온 주민들의 피로감은 누적되고 있다. 노후 주택의 안전 문제, 주차·도로 등 생활 인프라 부족은 그대로인데, 사업 일정은 기약 없이 늘어지고 있기 때문이다.

오경만 조합장은, “재개발은 투기 목적이 아니라 주민 주거 환경 개선을 위한 사업인데, 현장에서는 규제가 그대로 사업 중단으로 이어지고 있다”고 설명했다.

정책과 현장의 간극, 이제는 조정이 필요

정비사업은 단순한 부동산 개발이 아니라, 도시 경쟁력과 주민 삶의 질을 좌우하는 공공 정책이다. 팔달115-3구역 재개발이 장기간 멈춰 선 지금, 토지거래허가구역 제도가 정비사업 현장에서 어떤 방식으로 조정돼야 할지에 대한 정책적 답변이 요구되는 시점이다.

오경만 조합장은," 공사가 늦어 지면서 이자만 3억 5700이다.공사가 늘어나면은 한 6개월 동안 4억 잡고 약 24억 더 들어가게 되는 현실 이다. 정책의 방향성에는 공감하지만, 현장의 현실을 반영하지 않으면 주민 피해만 누적된다”며, “재개발이 다시 움직일 수 있도록 제도적 유연성이 필요하다”고 강조했다.

해법은 규제의 전면 폐지가 아닌, 정비사업 특성을 반영한 차등 적용이다

이에 수원시의 노력도 한몫을 해내야 된다는 강한 압박이 존재 하며 앞으로의 재개발현장이 멈춤없는 공사재개를 간절히 기다려 본다.

한편, 팔달115-3구역은 수원 팔달구 갓매산로86번길 36(고등동) 일원 6만4233.1㎡를 대상으로 조합 등이 이곳에 지하 3층에서 지상 15층에 이르는 공동주택 1171가구 및 부대복리시설 등을 짓는 공동주택은 

전용면적 기준으로 ▲39㎡ 36가구 ▲43㎡ 48가구 ▲59A㎡ 281가구 ▲59B㎡ 228가구 ▲59C㎡ 93가구 ▲74㎡ 223가구 ▲84㎡ 232가구 ▲99㎡ 30가구 등이다.

이곳은 지하철 1호선 수원역이 인근에 있는 곳으로 교육시설로는 수원초등학교, 세류초등학교, 매산초등학교, 수원고등학교, 수원여자고등학교 등이 있다. 여기에 단지 주변에 나래공원, 팔달공원, 샛별공원 등이 인접해 있어 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다.